产权式酒店项目投资综述

来源:互联网 编辑:李元芳 手机版

 产权式酒店项目投资综述

[摘要]产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代,随着人们生活水平的提高和旅游业的蓬勃发展,在我国也掀起了一股浪潮。中产阶级在追求高品位享受的同时,也把眼光投向了旅游房地产这一旅游业中的朝阳产业。可是因为其特殊的集融资方式和运营方式,以及国内对这一新兴产业的陌生所带来的各方面知识、技能和法律法规的欠缺,在这一类项目的投资中存在许多敏感而又棘手的问题。文章从它的起源和发展现状上作初步的了解,而后从对投资一个产权式酒店的市场定位分析、可行性研究、经营管理策略策划、风险分析以及必要的防范措施等方面作进一步的探究,最后掌握它所具有的蓬勃生命力并解决所需要面对的问题。

   [关键词]产权式酒店;分期度假;投资价值;委托管理.

 一、产权式酒店概念

  

   “产权式酒店”,指由消费者或个人投资者买断酒店的产权,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权,投资者一般并不在酒店居住,而是像购买住房一样投资置业,将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。国际产权式酒店权威机构——RCI中国区首席代表邹颜伊先生认为,产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点,前景非常光明。产权酒店20世纪90年代进入中国以来,在北京、上海、广州、昆明、海南等地取得了较大成功。它其实是一种小户型的旅游地产项目。

   产权酒店,“酒店地产”这种全新投资理念被业内称为“第5种物业”,是一种地产商与酒店运营商相结合的运营模式。它是以商业项目立项,同时可以和普通住宅一样按套销售,但建筑规划与配套全部按照酒店的标准执行,又经由正规的酒店管理公司统一运营,最大化地保证投资收益的一种地产开发模式。

   任何投资都存在风险,在房地产投资领域这个道理已经被无限地放大。同样,对于产权物业来说,如何防范风险、获取稳定的投资回报,也是摆在所有投资者面前最重要的事情。这两年,在产权商铺项目火爆销售的同时,由于在经营上的失误造成了投资者的收益无法兑现的失败案例也层出不穷。

   投资产权式酒店的风险是较大的,所以投资产权式酒店应当非常慎重,对于这个新生事物,在投资之前就要全面了解,尽量对其经营等各方面做到心中有数。

  

  二、产权式酒店发展概况

  

   2004年,全球国际旅游者接待量达到7.51亿人次,比2003年增长9%;中国全年旅游业总收入达到6150亿元,比2002年增长10.5%。

   2005年,中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期,期间入境旅游人数年均增长率为8%~10%,中国国内旅游人数年均增长率为5%~7%。

  2006上半年入境旅游人数5973.20万人次,比2005年同期增长2.40%;入境过夜旅游者人数2356.81万人次,比2005年同期增长4.36%;全国旅游外汇收入146.83亿美元,比2005年同期增长4.10%。

   产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合,整合了多种资源优势,是房地产和酒店的创新经营模式。10年前产权式酒店诞生于海南省,目前我国产权式酒店项目已发展到200多个,在北京也有很多产权式酒店项目在建。但是,因为目前我国的房地产业和酒店业都尚不很规范,产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期,相应的法律、法规尚不明确。因此,今后服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理,它们可以最大限度地挖掘酒店的潜力,合理运用酒店的资源,从而更为有效地保障投资者利益。

  

  三、产权式酒店投资分析

  

   产权式酒店与酒店式公寓除了立项不同之外,在客户类型上也有较明显的区别。据国际中心有关负责人介绍,产权式酒店投资客户的比例比酒店式公寓高许多。产权式酒店的最大卖点也是其投资价值。因为相对于投资股票、债券、期货等品种而言,投资产权式酒店属于低风险、高收益,有望成为中产阶层的投资首选。所以在国际上,产权式酒店作为一种投资理财方式,受到众多家庭与企业的青睐。根据其用途,又可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地的产权式酒店即属于后者;而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地区。对于我国房地产市场来说,产权式酒店是一个地地道道的舶来品。但实现低风险高收益的前提条件是出租率,只有高出租率的保证,才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与地理位置及天然资源、稀缺性﹑管理质量等休戚相关。

   毋庸置疑,产权式酒店是一个值得考虑的中长期投资产品,关键在于如何选择。选择一种投资,需考虑投资本金、回报率和回报保障。对投资者来说,最重要的是判断回报保障是否可靠。它对景观位置﹑地段区位的要求极为苛刻,酒店所拥有的资源要有一种独占性。所以,这类酒店一般应位于著名旅游城市或景色优美的旅游地区或国际知名的会务中心。首先要保证能拥有充足而稳定客源,让酒店出租率保持在50%以上,这样其客房年度利润分红除抵消分期付款费用外,才会有盈余。

   地理位置一指酒店所在的景观位置,是否具有鲜明特色的或是拥有比别人所拥有品质更高一级的服务资源;二指所在区域位置,能否吸引大量度假商务、会议客人。优美的景观,才能够吸引足够多的人群。在海滩、沙漠、雪山的景观处,能用于建造酒店的立项并不多见。好的、排他性的地理位置,能看到最美的景色,这种产权酒店肯定升值。如果处于重要城市、旅游城市,则酒店价值也自然加分。产权酒店是旅游的产物,旅游资源丰富的地方,酒店可以保持较高的出租率,这可以让业主相信具有投资价值。当然一个地方就算它的自然环境、地理条件都很适合投建酒店,我们还应该进行产权酒店模式可行性研究,就产权式酒店的每一个特性进行分析。它的管理问题、运营问题、风险防范问题等可以用来验证此地是否适合投建产权式酒店。

   产权式酒店尽管有着诱人的高额投资回报,但投资风险也与收益并存。产权式酒店客房的产权虽然已经卖给了个人,但在一个很长的时间里,它不是小业主的居所,而是作为酒店客房经营的。这种出卖使用权换取所有权的方式实际隐含着很大的经营风险。为了增强投资者购买产权式酒店的信心,开发商一般会引进专业公司进行经营管理。如果该酒店管理公司具有一定品牌,以统一品牌形象面向市场,就可以积累定向的客源。

   产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理,因为产权式酒店业权分散,业主众多且业主的类型庞杂,个人、企业、集团等都有可能杂混其中,所以关系很难协调。这就给酒店的管理带来了挑战。在作投资分析时必须要考虑到将来要交给谁管理、如何管理的问题。而且你所中意的管理集团它又是否看好你的项目愿意管理的问题。所以,在考虑到吸引投资者的同时,也要将未来的管理机构的要求考虑进来。建立一个好的营销基础设施,技术条件也是必要的,应充分利用当地的技术力量和人才市场。因为一国、一地区的科技文化教育水平,决定了它接受﹑消化新技术的能力。这些相关的创新性因素可以提升区位的形象和品位,让管理者看到将来会得的利益,他们才会更乐意、更努力地进行管理运营。

  

   但是,因为目前我国的房地产业和酒店业都尚不很规范,产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期,相应的法律、法规尚不明确。因此,今后服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。而服务从更多的意义上来讲就是文化的交流。所以文化环境是影响投资环境因素中较为深层的背景因素,常常容易被忽视,但这一因素又确确实实在起着重大基础作用。当一个投资者到异国他乡去投资时,东道地的历史文化氛围、社会风俗习惯等,将会对投资者产生深刻而长久的影响,使得投资者不得不从产品花色品种到营销策略,从生产作息安排到企业组织管理方式,都要作相应调整。忽视文化因素的严重后果,可能带来的是对其投资产品的抵制,也许会在生产经营上碰到不必要的麻烦。

   投资产权酒店与银行储蓄的比较来说,银行储蓄虽然利润很小却几乎没有什么风险,在我国除非是遇到政治环境的动荡才会出现储蓄的危险性;产权酒店投资属不动产投资,它的变现能力受众多因素的限制,业主在投资时也会考虑其流通和变现能力,也就是其退出机制的设计。这种良好的金融体系和金融管理与服务,无疑会增添投资环境的优势,增强投资环境的引资功能。在这样的环境中,投资者的资金运转灵活、出入便捷、渠道畅通,自然提高了投资效益。产权酒店大多是分期付款,可以通过转按揭的方式进行变现。一些产权酒店设计可以转让和退出规则,替业主转让。这样就为客户的投资回报提供了保障,也会提高他们的投资信心和热情。

   需要避免以下投资决策错误:

   1.避免选择在非旅游区(城市)、非会务中心城市投建产权酒店。

   2.避免选择客源无法保障、回报率定制过高的地方投建产权酒店。

   3.避免选择投资不是由专业酒店管理机构提供管理的产权酒店。

   4.避免选择投资规划不合理的、配套不齐全的单体产权酒店。

   5.避免选择在当地酒店资源已经过剩的地区投建新产权酒店。

  

  四、产权式酒店的前景展望

  

   产权酒店经过了几十年的发展,已逐渐成为一种全球化的旅游投资工具,同时也是中产阶级兴起后的产物。在中国,产权酒店还只是一个新的旅游产品。不过旅游业的蓬勃发展将大大地促进我国酒店业的发展。同时随着人们生活水平的提高,分时度假也在国内兴起,而分时度假这种新的度假方式正在逐渐兴起,是产权式酒店存在的一个基础。

   私人投资者购买产权酒店后,每年自己使用约15~20天,其他时间则进行委托管理,用于对外经营。其每年酒店租金收益基本可抵消房产分期付款费用,购买者在一定年限缴完按揭贷款后,取得房屋产权。机构投资者购买产权酒店后,一方面用于投资,另一方面用于员工休假、公司年会和接待宾客。很多企业家在海岛购买别墅或酒店,除了自己和家人度假之外,也作为激励员工的一种用途,定期给予优秀员工去海岛度假的激励制度,为企业带来惊人效益,这在西方国家尤为盛行。

   北京作为全国政治、经济、文化中心,同时作为在国际上地位日益重要的现代化国际都市,其酒店业的发展突飞猛进带动了酒店式公寓的出现。不久前,中信国安集团投资的第一城面世,并以每平方米万元的价格销售产权式酒店现房。密云五星级世豪国际酒店推出了分时度假产权酒店,美妙时光产权酒店别墅开盘十余天销售超过30%。有关投资人士分析认为,以上三家产权式酒店均属于产权式度假酒店,走的都是“以会展、度假为主,旅游观光为辅”的酒店经营思路。可以相信,这一辐射效应正在蔓延全国,在经过理智评价后中华大地上会如雨后春笋般屹立起无数产权新秀。

  

  [参考文献]

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  [3]投资项目可行性研究指南编写组.投资项目可行性研究指南[M].北京:中国电力出版社,2002.

  [4]孙元欣,徐勇谋.投资项目评价理论、方法与案例[M].上海:上海科学技术文献出版社, 2005.

2008-2010年产权式酒店发展前景

??? 一、2008-2010年产权式酒店租赁市场发展空间大

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??? 我国经济走势为产权式酒店提供较大发展空间;市场消费潜力开始释放,需求日趋旺盛;随着旅游度假条件的成熟,产权式酒店将成为旅游房产新的趋势。而产权式酒店的发展也具有重要的现实意义:一方面有利于引导房地产业健康发展,缓解大城市房地产过热,盘活存量房地产。另一方面有利于促进中小城市经济发展,缩小地区差距。

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??? 权式酒店正成为中国租赁市场一个新兴热门产品。据调查,到目前为止上海正在营业的产权式酒店共23个,主要分布在市中心区域,静安区最多,共计5个,浦东新区和黄浦区各有4个。较少的供应量有望在日后的租赁市场中获取较高的出租率。

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??? 二、2008-2010年产权式酒店将成为消费的热点

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??? 2008年奥运将对我国,尤其是北京的酒店行业带来巨大挑战,有关机构日前的一项调查显示,目前北京的酒店状况不容乐观,不仅整体数量稀缺,分布不合理,而且高档饭店稀缺,特别是核心商务区如中关村商务区高档饭店稀缺。

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??? 据奥组委服务部相关统计数据显示:目前,北京拥有星级饭店576家,其中五星级29家,四星级59家,三星级182家,二星级250家,一星级56家,这与北京作为国际化大都市的定位很难匹配,也难以满足2008奥运会的需求。

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??? 根据我国申奥报告中关于饭店方面的承诺,到2008年北京星级酒店总数将达到800家,客房13万间。为此,今后几年内北京星级酒店的客房数量将以7%左右的速度逐年递增。

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??? 预计,到2020年,中国将成为世界旅游的一个主要目的地和客源国,接待境外游客数量将由现在的每年5000万增加到1.73多亿。作为中国政治、科技、文化中心的北京,因商务、旅游、学术交流等往返进出的人群,每年更是数以亿计,可见未来几年,北京酒店业将在机遇与挑战中面临着巨大的发展空间,产权式酒店无疑给这一发展带来新的契机。为此,应该在中国,特别是在北京大力发展产权式酒店。

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??? 产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合,整合了多种资源优势,是房地产和酒店的创新经营模式。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。

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??? 产权酒店的经营模式是,投资者买下酒店部分独立部分设施(单间客房)的所有权,除部分时间自己使用外,统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营,而投资者则坐收红利。第一批真正意义上的产权酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起,并立即在瑞士和欧洲传播开来,由于获得了成功的商业运作,之后北美、加勒比海等地区也纷纷兴起。如今,产权式酒店在整个世界已经被证明是一种成功的商业模式。

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??? 全球产权式酒店在1986—1995年间年均增长了15.8%;1980年,全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店;到1995年,全球81个国家4000个旅游胜地有35万个家庭购买了产权式酒店。20世纪80年代到90年代初,全球引入产权式酒店的旅游目的地的数量增长了6倍;20世纪90年代初,全球产权式酒店的年销售收入为40亿美元。近10年来,全世界产权式酒店每年保持着16%左右的增长速度,2004年全球产权式酒店的销售额达到300亿美元。

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??? 产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点,前景非常光明。自从10年前,产权式酒店诞生于海南省,目前我国产权式酒店项目已发展到200多个,在北京也有很多产权式酒店项目在建。

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??? 但是,因为目前我国的房地产业和酒店业都尚不很规范,产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期,相应的法律、法规尚不明确。因此,今后,服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理,他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力,合理运用酒店的资源,从而更为有效的保障投资者利益。

产权式酒店公寓的投资策略分析

面对连连下跌的房产,产权式酒店公寓却一枝独秀。上海、北京、海南、南京、武汉、成都……频频推出小面积产权式酒店公寓,并以8%—10%的年回报率等多种方式吸引投资者。那么,投资者如何面对这些诱惑?产权式酒店公寓能投资吗?如何投资产权式酒店公寓?又有哪些投资风险?   

据有关方面统计:目前我国产权式酒店项目已发展到200多个,仅上海产权式酒店公寓 已经超过75家,而且全国还有很多产权式酒店公寓项目在建。面对产权式酒店公寓在全国遍地开花的现象,上海美丽园酒店有限公司总裁陆纯认为,产权式酒店公寓之所以如此热门,主要是目前市场上几乎没有其他理想的投资项目,股票风险大、基金不稳定、国债增值缓慢、开商铺竞争激烈。与商铺、股票等相比,产权式酒店公寓投资风险相对减少,较为稳定,又有一定的固定投资回报。   

长期投资是关键   

“27万元,54万元,97万元”,上海亚龙集团董事长张文荣介绍,这是投资的典型“路线图”。他以亚龙国际大厦一套总价最低为54万元的房型为例,按10年5成按揭计算,27万元是投资者真正自己的投资,54万元是物业单元的总价,按允诺的8%年增长率计算,97万元便是到第10年业主所得的总利益。回报如此诱人,关键在于产权式酒店公寓的投资应该长期稳定,忌讳短期的投机炒作。上海宝名国际集团吴冠昌总裁也认为,投资者应考虑长期投资,还可将其所购物业委托给专业的酒店经营管理公司打理,获得长期的固定投资收益,宝名国际集团在海南开发的白金海岸,就是为投资者提供十年包租,每年8%的回报以及30天的免费入住等优惠条件。   

自有资金去投资   

投资产权式酒店公寓最好用自有资金,不要轻易向银行贷款。今年,银行调整了个人住房贷款政策,个人向银行贷款,每年需支付6.12%的利息,如果再扣除税收、物业管理费,即使产权式酒店公寓投资许诺8%的回报,但是三项费用加起来,投资者也基本上已没有收益。所以业内人士一再提醒投资者,一定要用自有资金投资,向银行贷款投资要慎重。   

据陆纯介绍,国内个人投资产权酒店公寓的主要是年龄在40岁以上的“中产阶级”,这部分人可能当了十几年白领,手中有几十万或是上百万的积蓄。用这部分积蓄去投资,再加上用心选择,风险相对较少。   

投资技巧有讲究   

作为一个精明的投资者,他在选定投资项目之前,不仅仅对该项目进行了解,还要对该项目的成长环境做具体的分析与预测。对此吴冠昌提出四字经“看大、抓小”。“看大”就是要从宏观经济角度出发,看此类产品是否符合整个国民经济大发展趋势,看整个市场环境和政府相关政策是否支持该领域、未来是否会出台利好政策;“抓小”,要具体分析所选择的项目是否具有升值的潜力。   

陆纯提倡“四看”:一看酒店经营状况,投资者在选择酒店公寓时,重点应放在酒店经营方面,考察它的营利能力和管理水平。二看地段,酒店公寓是否位于商业中心、高级商务区、交通枢纽区等,投资酒店公寓,不仅要从房产收益,还得从地价上获利。如果酒店坐落在黄金地段,土地增值的空间很大,投资的回报就十分可观。三看担保。投资最担忧的就是诚信问题,投资者一定要看清担保承诺是否可信,各类细节更要事先商讨,譬如遇到类似“SARS”等突发事件,究竟由哪方承担。在美丽园酒店公寓有明确的规定,如果发生意外,由土地控股方承担,而且还特别设置了风险基金。四看酒店状况,酒店是否惹过法律纠纷,酒店公寓的资产负债情况如何。   

规避风险最重要   

收益越高,风险越大是投资的恒定规律,“任何投资都不是百分百安全,投资产权式酒店公寓也要承担风险。”陆纯提醒投资者一定要关注投资风险。投资产权式酒店公寓主要有三大风险:市场风险、法律风险、诚信风险。产权式酒店公寓投资回报率的高低和风险的大小并不是投资人所能控制的,而是取决于酒店将来的经营状况,他认为投资者要深层次了解酒店的经营状况和管理水平,咨询专业人士的意见,千万不要轻信开发商许诺的高昂回报,很有可能这些最后都成了空头支票。   

针对风险,亚龙为投资者提供了“双保险”:一用产权化解投资风险,亚龙坚持“亲兄弟明算账”。明确产权归属,是明晰发展商、酒店管理公司、业主之间各自权益的最根本标准。亚龙国际大厦对产权的归属有着清晰的划分,一旦购买了单独的酒店公寓单元,投资者便获得了该单元的独立产权;酒店单元以外的其他部分如酒店的大堂、公共绿地、裙楼、车库等产权归发展商所有;整个酒店委托专业的酒店管理公司———上海亚龙国际大厦酒店管理有限公司采用统一包租的方式进行经营,从根本上杜绝产权纠纷。二用担保对抗投资风险,引进担保机制为投资本身加“安全气囊”。即必须关注由谁提供担保,担保方的资金实力如何,以怎样的形式提供担保。

近日在上海面积仅为23—35平方米,总价仅20万元“袖珍地铁房”酒店式公寓的热销,让“酒店式公寓”和“公寓式酒店”两个久违的名词,又重新进入了普通百姓的视线,那这两个看似相似的名词究竟有何区别呢?

易居臣信行销部市场研究中心认为,酒店式公寓和公寓式酒店其实属于两种性质不同的房子,一般而言,酒店式公寓可分为服务性公寓及商务酒店公寓,而公寓式酒店也分成产权式酒店和非产权式酒店。其实除了在概念上的不同之外,应该说“酒店式公寓”的主体为公寓,而“公寓式酒店”的主体为酒店。

酒店式公寓 有人戏称“酒店式公寓”为“酒店式的服务,公寓式的管理”,它是近期在房地产行业兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。易居臣信行销部市场研究中心表示,由于酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了写字楼的特点,因此颇受市场欢迎,客户群也多为企业白领及成功人士,而酒店式公寓的户型,一般从几十平方米到几百平方米不等,多为精装修。

  易居臣信行销部市场研究中心认为,一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店,又随时能得到酒店式的各种服务,人们选择酒店式公寓自住其最大的特点也就是自由方便,而价格也相对较低。

公寓式酒店,简单地说,公寓式酒店就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房,此种物业的特点在于它类似公寓,拥有居家的格局和良好的居住功能;另一方面,由于其配有全套的家具电器,能为客人提供酒店的专业服务,因此它既有公寓的私密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务。

易居臣信行销部市场研究中心认为,从服务上看酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别,但从本质上来说,酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者,买房者可拥有产权,可自住、出租、转售,而公寓式酒店则属于酒店,从产权的年限来看,酒店式公寓的产权年限为70年或50年两种,而公寓式酒店则只有40年。

所以这两类产品从根本上来说还是有本质的差别,因此投资者再选购产品时,应充分了解酒店公寓和公寓酒店的差异性,计算两者的投资回报率,避免投资风险。易居臣信专家提醒投资者,按照回收成本的方式来看,一般回收年数越短越好,合理的投资回报年数应在8-10年左右。投资性的房产毕竟不同于一般住宅,能否出租或租金能否达到相应水准,不单单是住宅本身决定的,还包括地段区位、面积等多重因素,所以购房者应细细揣摩,谨慎投资此类房产。

???????? 新型的房产投资和消费模式,年收益率 8%的市场前景,使得我市产权式酒店依然持续热卖。位于市区望江西路的温州翠微宾馆项目(又名天润大酒店)以及洞头国际大酒店,以产权式酒店的形式分别于3月、4月开始对外销售,目前销售率达到90%以上。

  据介绍,天润大酒店出售房源总量(含自留房)311套,洞头国际大酒店项目出售房源总量(含自留房)117套,开盘不久便宣告进入清盘阶段。天润大酒店开盘价虽然达到每平方米25000元,但开盘现场仍然人流如潮,不少房源在短时间内下订成功。

  所谓“产权式酒店”,就是把酒店、宾馆的每个客房作为一个有独立产权的单位,分别出售给投资者;投资者可以像购买其他房产一样投资置业,委托酒店管理公司管理,从出租经营收益中获取回报;投资者每年还可拥有该酒店、宾馆一定时间段的免费居住权。其实质就是“分时度假+房产投资”。

  从我市第一家产权式酒店——国贸大酒店开盘销售到现在,有别于各地产权式酒店遍地开花的情况,温州至今只有5家产权式酒店。其中,温州国贸大酒店、温州半岛公寓酒店、温州万和豪生大酒店处于营运状态。

  经过五六年时间,产权式酒店在温州运营状况良好,与外地产权式酒店的纠纷不断形成鲜明对比。温州国贸大酒店董事长吴明华分析,温州产权式酒店成功运营与其完善的经营理念分不开。由于温州产权式酒店起步相对较晚,因此它吸取了前人的经验和教训,具备了一套相对完善的经营理念。

  近年来,温州经济和房地产市场的不断发展,地产价格较以前已增长了几倍甚至几十倍,地段价值越高、发展潜力越大的区域,房产保值、增值的空间就越大,这也为产权式酒店的良好运营提供了机会。据了解,国贸大酒店酒店开盘时每平方米均价仅售6500元,现在房价已经涨到2万多一平方米,投资者一脱手就能赚回相当于成本三倍的钱。

  酒店要达到赢利的目的,需要有足够的客房用于经营性的出租。目前,温州市的产权式酒店数量不多,但是星级都比较高,品质好且各具特色,因此都有很高的入住率。温州国贸大酒店共有245间产权式客房,日平均入住率达65%以上,温州万和豪生大酒店日平均入住率在78%左右。经营管理公司向投资者承诺的回报率,是按照最理想的经营条件来计算的。产权式酒店在实际运作中,入住率的高低决定了酒店经营的成败,更是直接影响回报率的兑现与否的关键。

  一般而言,产权式酒店投资的年收益率在 8%左右较容易实现。吴明华说:“温州的产权式酒店向投资者承诺的回报率在6%—8%左右,对投资者的回报率承诺基本能够兑现。”为了消除投资者对于回报的疑虑,温州的产权式酒店频出“新招”,温州洞头国际大酒店采用一种“大象担保蚂蚁”的独特方式,在每份买卖合同里均附带一份70%酒店自身资产担保协议内容,确保30%产权客房投资者的回报完全安全。

产权式酒店商业运作模式

产权式酒店,是由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在酒店居住,而是将客房出租(或委托)给商业管理公司,以出租(或委托)经营获取国定的投资回报,由担保公司进行固定回报的担保,同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权(10天左右)。由商业管理公司委托专业的酒店管理公司进行酒店的正常经营管理。一般业主只要投入金额不多的首期,就可不在投入,用酒店固定回报抵消分期付款的费用,大约10-15年后取得产权。

开发商、投资者、商业管理公司、担保公司、酒店管理公司之间的关系

顺驰公司

A

酒店管理公司

担保公司

投资者 D

C

商业管理公司B

A:开发商与投资者之间是买卖关系

开发商与投资者签订《商品房买卖合同》,每一个业主办理一个独立的产权证。

B:投资者与商业管理公司之间是委托经营关系,双方签订委托经营协议。

C: 商业管理公司与酒店管理公司之间是委托经营管理关系

D: 担保公司与投资者之间是担保关系

担保公司对商业管理公司承诺给投资者的固定回报承担担保。

产权式酒店投资的利好与风险规避

?近两年,伴随着一系列宏观调控对投资、投机型购房的抑制和打压,市场上部分投资类物业的问题开始日益显现。产权式酒店作为投资类物业的主要产品形式之一,近期由于频频出现问题,而引起社会各界的广泛关注。为了使广大投资人士日后在选择投资此类物业时能做到心中有数,本文将结合一正一反两个案例,给出相应的风险提示与投资建议。

讲评要点

1.产权式酒店投资具有哪些优势?

2.产权式酒店投资三大主要风险:市场风险、法律风险、诚信风险。

3.规避风险三刃利剑,一是明确权属,二是看担保机制是否健全,三是看是否具有完善的退出机制。

反面案例

金色假日酒店位于北京延庆,于2002年7月封顶,2003年1月开始试营业。占地16亩,高15层。当时在很多媒体上大打广告,广告语这样写道,“金色假日酒店位于八达岭国际旅游会展经济区,是延庆县重点工程,也是北京市首家产权式酒店,酒店正在热卖中。”

广告介绍,产权酒店是一种新型的房产投资和消费模式,其特征是,业主投资买房,统一由酒店管理公司来经营,业主购买后即可坐收利润。金色假日酒店因其种种资源优势,投资回报丰厚,除了100%的物业产权外,还有10%~30%的纯利回报给业主。买了这种产权式酒店的房子,“就像搬回家一台提款机”,“安全可靠”,可以“边玩边赚”。

2004年1月,300多名业主接到酒店物业管理有限责任公司的“通知函”,公司欲支付业主2003年1月1日~12月31日的房产经营收益。然而,一套30多万元的客房,一年投资回报只有数百元。而按照物业管理公司的承诺,投资回报应该是上万元。由于无法兑现当初的承诺,很多业主停止了银行还贷,并且,不断有业主申请仲裁或向法院提起诉讼。

截至目前,金色假日300多名业主被套牢的问题仍然没有得到解决。

正面案例

由“中信国安集团”投资30亿历时13年建造的“第一城”位于河北省香河,占地3600亩,总建筑面积40多万平方米。始建于1992年,于2001年全面投入使用。包括旅游、商业、酒店、餐饮、会议、娱乐、休闲等。其建筑以明清两代北京城为蓝本,将老北京的城廊微缩过来,内九外七的城楼、城墙均按明代京城1:1修建,设有建国门、安定门、永定门、正安门等城楼,只是将城墙长度缩短,并改为内部两层的空腹长廊,作为客房、餐厅、办公场所,其设计由当初的老一辈建筑大师为其担纲。整个建筑外观古朴典雅、气势恢宏。截至目前,“第一城”的商业、餐饮、能容纳3000人的大型会议中心、影视拍摄以及娱乐休闲设施已全部投入使用,在售的只是部分产权式酒店。

据了解,“第一城”的产权式酒店于2003年开始销售,并提出了一种个人投资理财模式。即每份投资10万元,投资期限最低3年,最长8年,在投期限内,投资者每年可获得6%的现金回报和2.3%的消费代金卡,现金回报每半年一返。投资期满,投资者如不选择继续投资,即可以与当初购买时同等的价比同时转售给经营公司。

由于“第一城”的担保机制相对健全,所以,自2003年销售以来,取得了不俗的销售业绩,并如约兑现了两次返租——2004年7月,“第一城”1521位业主收到1020万元投资收益;2005年1月,“第一城”2250位业主收到1659万元投资收益。2005年7月即将如约兑现第三次返租。

专家讲评

委托经营、收益稳定——产权式酒店两大优势

产权式酒店,作为投资类物业的重要形式之一,近年来越来越受到广大投资人士的青睐。当然,除了与股市的低迷,人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解,银行负利率等客

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观因素有关外,与产品本身的优势也是分不开的。那么,在了解产权式酒店投资的优势之前,首先应了解一下什么是“产权式酒店”?

业界普遍认为,所谓的“产权式酒店”,是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是买断产权而不仅仅是买断时段,即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者,这种酒店的每一个客房都各有独立的产权,投资者一般不在酒店居住,而大多是用来投资,将客房委托给酒店经营获取投资回报,从经营利润中分红。有的还可获得酒店赠送的一定期限的免费居住权。

在了解了“产权式酒店”的概念之后,下面就要看其具有哪些方面的优势。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为,产权式酒店之所以受到人们的追捧,无外乎以下两个原因。

其一,委托经营,省去麻烦

产权式酒店投资的基本形式为,业主拥有一套星级酒店客房的产权之后,再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理,自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样,对于业主来说,省去了不少管理麻烦。

其二,提供包租,收益稳定

不少“产权式酒店”都提供相当诱人的包租服务,每年给予业主固定百分比的回报率,包租年限有3年、5年,甚至10年不等。以“第一城”为例,其承诺的年投资回报率为6%,投资期限为3年至8年,以每份投资额15万元计算,投资者每年可获得的现金回报为9000元。基于此,业界普遍认为,“产权式酒店”的投资回报相对于其他类型物业而言,是比较稳定的,并且风险相对也小一些。另外,很多“产权式酒店”的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权,10~30天不等,对于异地置业者而言,这一条件相当具有吸引力。

 市场、法律、诚信——产权式酒店投资三大风险

虽然“产权式酒店”有以上种种优势,但亦蕴藏着诸多风险。所以,作为投资者来讲,应避免受高额回报的诱惑,清醒认识到其风险的存在。对此,北京乾坤律师事务所合伙人刘欣律师分析认为,产权式酒店的风险有三类,即市场风险、法律风险和诚信风险。

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市场风险

市场风险即在酒店经营过程当中,相关政策出台、大的市场变动而带来的风险。比如,近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控,对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲,就意味着加大了投资成本。再比如,在投资年限内,如果政府出台相关政策,对此类物业及投资模式进行明令禁止。另外,一些市场的变动,比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投资渠道的日益健全,都会分流“产权式酒店”的投资人群,这样一来,便会引发一系列连锁反应,如下图:

专家认为,在现有的政策环境下,对于想长线获取稳定收益的人士而言,可以考虑选择合适的项目投资,但对于想短期获取收益的买家而言,眼下并不适合投资。

法律风险

法律风险又分三个层面,首先是项目本身及操作方式不合法。比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等;其次是合同条款不合法。即合同条款的约定不够清晰,无法起到保障各方利益的作用;再次是担保机制不合法。即所提供的担保为无效担保。比如“碧溪”,当初提供的担保内容为,碧溪家居广场的收入、碧溪酒店的收入和碧溪家居广场的产权。根据《担保法》规定,企业及商家的收入不能作为担保的内容。所以,前两条为无效担保。另外,根据有关规定,以产权作为担保内容的,必须到有房屋管理部门进行登记备案,即在产权证最后一页的“其他事项”或“他项权利”的条款中,做出“本产权已抵押给××债务关系”的登记。登记之后,其担保方能生效。据了解,“碧溪”的产权并未到相应部门做过登记,所以,第三条同样属于无效担保。这里需要提醒的是,部分以产权作为担保内容的开发商,虽然到相关部门做了登记,但往往会在产权证上注明抵押期限,比如半年、一年或者两年。这是开发商不想承担责任的表现。因为根据“高法”的司法解释,这个期限是无效的,债务人(开发商)只有在偿还完所有的债务之后,拿着作过抵押登记的产权证到相关部门进行注销,产权的抵押以及开发商与业主之间的债务关系才能算真正结束。

诚信风险

这种风险主要来自开发商。“产权式酒店”的开发商在出售酒店的过程中,其实已经在收回成本,如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善,由于酒店经营成本较高,一旦产生经营风险,投资者投资回报就没有任何保障。比如金色假日酒店,投资期限为20年,当初承诺10%~30%的丰厚回报,然而,真正兑现的只是千分之几、万分之几,甚至连千分之几、万分之几都兑现不了。稍加分析不难发现,造成“金色假日”无法兑现承诺的原因主要有两个方面,即销售策略和经营水准。以该项目50平方米的“标间”为例,当时售价14万元。后来,同样是50平方米“标间”,总价却提高到42万元,那么,10%的年回报即为21万元。假设该“标间”每年可获得的租金收益为15万元,返回业主14万元之后,经营公司还盈余1万元。显然,若返给业主21万元,经营公司则亏损6万元。虽然,这个15万元的年租金收益只是假设,但说明一个问题,即在一定租金收益的前提下,回报较低时,能够兑现;而当回报高出实际租金收益时,承诺的回报便兑现不了。久而久之,便形成恶性循环。这是项目前期的销售策略为后期经营埋下的隐患。还有,当售价上调、实际回报增高时,如果经营公司具有较高的经营管理水准,令租金收益也相应提高,也能从一定程度上避免出现承诺无法兑现的情况。但问题在于,租金反映的是市场实际需求的承受能力,所以,即使酒店的管理水准提高,租金的上升幅度也远不及房价的上涨幅度。

与“金色假日”形成鲜明对比的是位于河北香河的“第一城”和位于北京珠市口大街的“中欣戴斯酒店”。“第一城”年投资回报率为6%的现金及2.3%的消费代金卡;“中欣戴斯酒店”年投资回报率为8%,业主每年还可获得3天的免费入住期。与同类产品相比,“第一城”和“中欣戴斯”的投资回报率的确偏低,但其收益相对较稳定。基于此,专家提醒,产权式酒店的投资期限越长、承诺的回报越高,其风险也就越大。一般而言,投资回报率为在6%~8%为比较合理。

明确权属、担保及退出机制——规避风险三刃利剑

刘欣律师认为,造成以上种种风险的主要原因在于,信息的不对称以及投资者对转让、出租、担保等专业投资知识的欠缺。所以,刘欣律师建议,投资者在选择投资产权式酒店前期,应通过各个渠道了解项目的相关情况,比如开发背景、项目是否已被抵押,等等。另外,还需要增加专业投资知识、增强风险防范意识,必要时,还应向专业人士咨询,听取专

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家的意见或建议。除此之外,刘欣律师还特别强调投资者在前期应注意以下问题。

一、明确房屋权属

现实情况中,很多“产权式酒店”的业主都没有房屋的产权。有两种原因:一种是由于开发商资信不够或项目本身有问题,致使产权证无法办理;另一种是由于在办理产权过户时,业主需要缴纳各种税费,这样一来,就降低了投资收益,所以,很多业主不愿办理产权。另外,由于投资“产权式酒店”,大都以一定的年限为基准,即短期持有。所以,有的业主也嫌麻烦,就不愿办理。

就产权证的办理问题,虽然国家没有明文规定必须办理,但专家建议,投资者在前期对项目的合法性以及开发商的资力,一定要有一个冷静的分析和独立的判断过程。对于欲长期持有物业的投资者来讲,应结合自己的投资计划,如果觉得办理产权证能降低投资风险,那就必须得办理。

二、看担保机制是否健全

担保机制是否完善是投资者能否获得稳定收益的关键所在。所以,在投资前期一定要了解是由谁提供的担保?担保公司的资金实力如何?另外,还应特别关注担保形式是什么?因为,担保分为一般责任担保和连带责任担保。两种不同的担保方式所反应出的对投资人的利益保障也是不一样的。如果是一般责任担保,当债务人(开发商)无法向债权人(业主)偿还债务时,债权人需先向法院提起诉讼,胜诉之后,如果债务人仍不能偿还债务,可以向保证人即担保公司主张权利;如果是连带责任担保,那么,当债务人无法偿还债权人的债务时,债权人可以选择起诉,也可以选择直接向保证人主张权利。除此之外,还应注意担保的内容是什么?因为,有的只保本金,有的只保收益,当然,也有收益和本金都保的。

仍以“第一城”为例,由“中信国安集团”以150亿的资金为其作担保,给人的感觉是相对较安全的,并且,其担保形式为“全程连带责任担保”,担保内容包括本金和收益。基于此,业界普遍认为,在同类产品中,“第一城”的担保机制应该算是比较健全的。

三、看是否有完善的退出机制

专家提醒,所投资的物业有没有完善的退出机制,对于投资者而言也非常重要。这牵涉到约定的投资期满之后,如果不想继续投资的话,能否“全身而退”的问题。比如“第一城”以10万元为一个投资单位,最低投资期限为3年;“中欣戴斯酒店”以6万元为一个投资单位,投资期限为2年。以上两个项目如果投资期满,投资者可以等值转售给经营公司。所以,相对而言,还是比较安全的。但市场上不乏一些同类项目,不仅投资期限较长,10~20年不等,而且也没有很好的退出机制,对于这类项目,建议大家投资时要提高警惕。

除以上三点之外,专家还给投资者提出如下几点建议,一、看项目所在位置,最好是在旅游景点或闹市区;二、关注投资方和开发商的品牌、资金实力、口碑;三、关注经营管理公司的实力及管理能力;四、了解开发商以何种方式来实现投资回报,像“第一城”是每半年向业主返一次收益,如果时间过长,比如1年或1年以上,投资者就需要谨慎考虑。

单纯的课本内容,并不能满足学生的需要,通过补充,达到内容的完善

教育之通病是教用脑的人不用手,不教用手的人用脑,所以一无所能。教育革命的对策是手脑联盟,结果是手与脑的力量都可以大到不可思议。

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