房地产估价师测试《案例和分析》真题和答案

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房地产估价师测试《案例和分析》真题和答案

笔者房地产评估师考试频道为大家整理的历年真题,供大家学习参考。一、问答  1、是被征收人对装饰装修的价值有疑问,问估价师应怎么说明??装饰装修用什么方法估价,技术路线是什么?  答:从三点说明:一时点不同,二状况不同有折旧,三是价值类型,一个是购买时的市场价值,一个是残余价值。  适宜用成本法估价,先按材料费、人工费、工程费等计算重新构建价格,然后根据平均寿命和有效年龄计算折旧,相减得现值。  (成本法技术路线我没有答要用客观成本,不知道算不算错)  2、可比实例B的租金与估价对象有差异,可能的原因有??如果选B,应做哪些工作??  答:一是租金内涵不同,可能包括水电费、物业费这些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如测算单位不同。  应进行统一租金内涵范围、统一支付方式、统一单位、扣除品牌等因素影响  (这个没有认真审题,题中只是说了B在外观、区位等4个方面和A相同,但没有说内部的情况还有基础、公共配套设施方面相同,所以租金的差异可能也要考虑这些方面,我没有答,后面应该做的工作答的也不够全面,但是这道题答题纸上留的空白比较少,感觉如果考虑那么多根本答不下的。所以这个就得看出题人是想考什么了,如果是租金本身这些我就对了,如果还要考虑建筑物土地等差异那我就完了)  3、是投资商铺获利,算买价,投资收益率不低于一年存款利率,问价值类型、估价方法和技术路线??  答:价值类型是投资价值。估价方法用收益法,技术路线是用市场法求取比准租金、运营费用率、空置率等,测算净收益,根据投资人的期望投资收益率一年其存款利率来选择适当报酬率和报酬资本化公式进行测算。  二、单选  1、问属于房地产的收入,应该是营业收入扣除商业利润扣除老字号收益 选A  2、问净收益,选A  3、问不属于商业的个别因素,选通风采光  4、问收益价格高于比准价格的原因,选报酬率低  5、问使比准价格上升(记不清了),选项有通胀,存款利率,我选了存款  6、问征收,抵押情况下比准价格和收益价格的权重,选了等于  7,问侵犯甲公司的何种权利,选地役权  8,问丙公司应该如何,选继续开发  9,问赔偿责任人,选甲公司和乙公司  10,问赔偿金额,选差价+利息  三、找错  网友答案①  1、估价人员应为注册房地产估价师  2、假设和限制条件中:依据《估价规范》和委托人要求不对  3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾(假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任,而声明中却强调不存在质量问题)  4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素(这个比较玄,凑数的。第一次考没安排好时间)  5、估价对象状况描述过于简略,如土地的四至、地形地势等  6、市场法中可比实例3楼层为3层,未作调整  7、可比实例租金内涵未交代,是否为客观市场租金  8、可比实例空置率未说明取值依据,空置率均为5%  9、比较法中可比实例2交易日期未做修正,或应说明不作修正的理由  10、夹层是否合法应予以调查核实并加以说明  11、市场法中租金的最终确定未列出计算过程,采用简单平均法的理由不充分  12、估价结果缺少车库的价值    网友答案②  1、封面中缺注册估价师的注册号  2、结果报告中,估价对象缺房地产建成具体到月。  3、技术报告中,收益法前面的公式与后面计算的公式不一致  4、可比实例3与估价对象所处的楼层不一致未进行调整。  5、交易实例2交易日期修正取值无理由  6、未说明实例是否包含车库的价值  7、缺租赁保证金及押金的利息  8、钢混40年错  9、收益年限29年错  10、收益法公式选用无理由  11、总价计算错误,不应按511.45平方米计算或说明计算的理由  12、缺修正金额计算的过程和理由  13、估价报告应用的有效期受估价目的所限说法错误码。  网友答案③  1、封面估价人员表述错,应为注册房地产估价师;  2、致委托人函估价对象描述不清,缺少楼层和车库;  3、估价师声明没有注册房地产估价师盖章;  4、结果报告估价对象权益状况描述不清,缺:建筑物建成年月日(只表述为2000年建成)、缺土地使用权出让年限(只表述剩余年限27年)、缺他项权设立时间;  5、技术报告收益法公式无选取理由,或与计算公与方法选择表述的公式不一致;  6、市场法中可比实例缺权益状况的修正;  7、市场法可比实例2未进行交易日期修正;  8、市场法个别因素调整中缺车库和夹层的修正;  9、收益法年总费用中缺租赁费;  10、收益法收益年限错误,未考虑土地使用权剩余年限;  11、收益法中租赁期未采用租约期租金;  12、收益法中维修费计算基数错误,不应该为估价对象实际重置价格;  13、技术报告估价结果内涵表述不清,未明确车库价值是多少  网友答案④  1、封面中“估价人”错误,应为房地产注册估价师  2、致委托人函中缺报告应用有效期  3、可比实例3未作楼层修正  4、估价结果报告中缺区位状况  5、收益年限29年错,应为27年  6、收益法中未计算车位价格  7、钢筋混凝土结构耐用年限40年错  8、确定估价结果时取511.??错,应为411.??  9、保险费基数取有效收入错。  10、楼层属于区位因素  11、收益法中净收益未考虑租约因素  12、假设和限制条件中不考虑租约因素错  13、净收益测算缺其他收入  四、改错  最后一题四个错误:  1、法律上许可错误,未完成手续应按原规划用途为法律许可,故应该为综合用途为法律许可  2、技术上可能错误,仅有估价人员目测可能拆除非承重墙外的墙体是不合理的,应由专业的技术人员来确定其是否能拆除。  3、经济上可行,仅测算两种使用方式的收入现值不够,还应测算其费用现值,两者的净现值相比较做出选择  4、价值化,价值化中商业扣除中为扣除住宅变为商业的手续费。

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