花30w投资酒店式公寓,年回报7%,10年后以120%回购公寓,这样酒店值得投资吗?

来源:悟空问答 编辑: 张倩 手机版

花30w投资酒店式公寓,年回报7%,10年后以120%回购公寓,这样酒店值得投资吗?


由热心用户 琅琊榜首张大仙 提供的回答:

30万的资金,每年的回报率达到了7%,10年后以120%的价格回购公寓,值得投资吗?其实算一笔账就知道了!

第一笔,每年7%的租金回报率,30万的资金,10年里的总租金收益就是30*(1+7%)^10=59,59-30=29万元;

第二笔,也就是30万十年后以120%的价格回购公寓,30x120%=36万,36-30=6万!(不把买卖的手续费计算在内)

那么10年的时间,你总共获得的收益就是29万+6万=35万!实则就是你把30万借给了别人,每年获得一个8%的回报率!!

这样算的话,是划算的,因为目前的通货膨胀率在7.5%-8%左右,而市面上低风险的理财在4%-5%左右,所以说,你的这笔租金回报率是能够抵抗通胀,战胜市面上大部分的理财!

但是,有一点我需要提醒你的是:

1)这个7%的回报率是开放商承诺你的,还是你自己分析出来的?

2)10年后的回购能够确定吗?

3)真的有那么好的事吗??

我和你说一个真实的例子,我的朋友曾经投资了一套商铺300万,当初开放商以包租的形式出售,并且承诺每年有一个8%以上的租金回报率。当时我朋友认为非常合算,于是定下了!

开始1-2年里确是达到了8%的收益,但是后来生意越来越不好,租客不断地更换,不断的降价,最后,我的朋友得到手的收益仅有3%出头,连理财都不如!

更可恨的是,后来开放商当了甩手掌柜,把盘子卖给了别人,我的朋友更是无处诉苦!!

所以说,不要相信包收益,包回购的谎言!世界上没有那么绝对的事,如果有那么好的回报率,早就轮不到你了!万事留个心眼吧!对于酒店式公寓来说,能够达到7%-8%左右回报率的寥寥无几,价格也绝对不会那么便宜!

更别谈10年以后回购的问题了,如果发展的好,人家当然愿意回购,因为120%的价格不贵,还大赚!但是如果不景气,发展不当,他们一定会拍拍屁股一走了之,更别说回购了!2-3年后的事情都没人敢保证有没有意外,更何况10年??

所以,买商铺,酒店式公寓的投资,都不要相信包租的协议和约定,因为里面猫腻太多了!

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由热心用户 首席投资官 提供的回答:

评论员门宁:

你说的这个产品类似于开发公司把酒店式公寓抵押给你,每年给你7%的回报,10年还本再给额外20%的利息,所以本质上讲这属于一个金融产品,并非酒店式公寓。

我使用excel计算了一下这个投资的内含报酬率,刚好是8%,收益率马马虎虎,勉强可以接受。不过这个投资也有风险,就是不确定7%的返息和最后的回购能不能兑现,万一最后没有兑现,那这就真成了买公寓了。

你透露的信息不多,所以我不确定这个项目的真实情况,我按照自己的理解说一下我的看法。

首先需要关注的是项目主体,会开发不代表会运营,一个没有运营经验的开发商做酒店式公寓运营大概率要赔钱,那么未来回购的可信度很低;如果是一家酒店运营公司,且运营很成功,他们使用8%的长期债券融资扩张是很划算的,那么这个项目就可信。

另外我把钱借给项目主体,这个公寓就等同于抵押物,还需要考虑抵押物的覆盖率有多少。如果价值100万的公寓,需要投资80万,那么大概率是合适的,借款方将来如果没有能力还本付息,收了公寓也不错;如果100万的公寓,需要投资200万,那么担保比只有50%,是有可能违约的。

所以这个项目值不值得投,要具体问题具体分析,只看回报率远远不够,毕竟哪怕签了白纸黑字,到还钱时没有钱,也够你糟心的了。


由热心用户 路人蚁的世界 提供的回答:

1 题主的描述明显是承诺式收益,不写进合同,固定资产投资的回报不是开发商可以决定的,如果我们把他当做理财产品看,30万买理财,每年固定回报7%,,10年后赎回,再多给本金的20%回报 ,总的收益35万。整体接近8%的回报了,目前的银行保本理财存款,最高也就大额存单5%以上,这种8%的收益的理财,都是不保本,带有高风险的。而且比起理财产品,,固定资产风险更大。

2我们都知道,住宅是刚需,一二线稳定保值,然后才是公寓,作为次选,公寓投资依靠租金的现金流收入,如果不是一二线城市,在办公区域或者 商业环境较好的地段,租金很难持续稳定,更别提7%以上的回报了,现在的资本入局的长租公寓,租金回报都是不高的,依靠巨大的盘子和现金流来维持稳定,而且比起住宅,公寓的变现时间周期长,也容易出现折价。存在很大不确定因素,如果是自己住是一回事,投资的话要考虑风险。回报周期长,不确定因素多。依靠固定资产投资增值已经是过去式了。需要评估好风险。


由热心用户 韦海峰529 提供的回答:

这里要看个人本身的投资初衷,世面上的投资产品非常多,有稳定型,有收益型的。稳定型的以存款、低收益率为主,主要是保值为主,不以高回报为目的,7%的年化收益率,不高,可以作为保值投资。

如果自己手上只有三十万,全部用于公寓投资的话就不是一个明智之举了,太不划算。现在整个大环境不好,但也不至于那么低,半年到一年回本的投资项目大把。

如果你有几百万,花三十万做一些保值投资,这也无可厚非。核心是看自己的钱是怎么样的!


由热心用户 海螺008 提供的回答:

这是可以的,而且是比较好的项目。相当于年化8.4%。

不过,我总觉得这不是真的。

现在房租约为房价的2.5%上下,大城市稍低。商业地产的租金在5%以下,个别地方能够超过6%。那么这个项目为何能有8%以上的收益呢?

是否有可能10年后你就找不着他了,也就是没有回购。这就是这个项目的风险。如果没有回购,你的本金都亏损了,7%能补偿多少?


由热心用户 商业讲座精选 提供的回答:

此项投资中总收益为30×7%×10+30×1.2=57万,10年间的总收益为本金的90%,按照一般人的挣钱水平,以及参照房价的涨幅,10年前买套房子,到现在卖掉都不止这点收益,所以这项投资不值!


由热心用户 深圳买房靠谱 提供的回答:

人家可以违约的


由热心用户 高原红1111 提供的回答:

这是纸上谈兵。不现实。别上当了。


由热心用户 拴绳子的气泡 提供的回答:

不咋样,现在有产品,年化10%的,也是深圳酒店项目,8%相比并不算好的


由热心用户 ColdMountain507 提供的回答:

它说回购就回购?

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